Les quartiers où les hauts revenus s'envolent

Toutes les communes ne sont pas découpées en quartiers statistiques. Notre règle est simple : le quartier d'habitat lorsqu'il existe ; sinon, la commune entière. Une grande ville ne revient donc pas une seconde fois sous sa moyenne municipale.

Gros Caillou 6 peut ainsi côtoyer Archamps dans le même classement, mais leur nature reste indiquée : quartier d'un côté, commune entière de l'autre. Le seuil de 1 000 habitants limite les records construits sur une poignée de résidents.

La médiane coupe les habitants en deux groupes égaux. Elle dit où l'aisance est largement partagée, mais rien de la hauteur atteinte au sommet. Le neuvième décile indique le niveau de vie au-dessus duquel vivent les 10 % les plus aisés.

À Gros Caillou 6, la médiane atteint 65 140 euros par an et par unité de consommation. Son neuvième décile monte à 269 870 euros. Ce n'est ni la moyenne de ces habitants ni leur patrimoine. C'est seulement leur seuil d'entrée — et la porte est déjà très haute.

Ce classement-là est encore plus concentré que celui de la médiane. Paris et Neuilly-sur-Seine occupent presque tout le haut du tableau. Quelques quartiers plus discrets remontent pourtant : leur milieu est moins spectaculaire, mais leur sommet s'éloigne beaucoup plus vite.

Les beaux quartiers eux-mêmes ne forment pas un bloc. Dans le 17e arrondissement de Paris, Plaine Monceau 12 affiche un niveau de vie médian de 49 660 euros par an et par unité de consommation ; son voisin Plaine Monceau 15, 18 250 euros. Ils partagent une frontière, et 31 410 euros les séparent.

À Strasbourg, Orangerie Est, à 38 450 euros, jouxte Vauban Est, à 15 520 euros. La frontière la plus nette n'est donc pas toujours administrative. Elle peut passer au coin de la rue.

Paris s'étend ainsi de 14 900 euros à Grandes Carrières 27 jusqu'à 65 140 euros à Gros Caillou 6. À Marseille, l'amplitude va de 10 980 euros à Zoccolat à 41 180 euros à Cadenelle. Dire « Paris » ou « Marseille » ne suffit plus : il faut encore savoir où poser l'épingle.

Le classement réunit plusieurs histoires. À Paris, les quartiers prestigieux se sont installés de longue date vers l'ouest, et les transformations urbaines ont renforcé une séparation ancienne entre un ouest privilégié et des secteurs plus populaires à l'est — les dossiers d'histoire urbaine de la Ville de Paris et du musée Carnavalet en retracent le dessin.

Près de Genève, Divonne-les-Bains, Prévessin-Moëns ou Cessy racontent l'essor du travail frontalier, que l'Insee documente de longue date dans ses études sur le Genevois français : des actifs résident côté français et perçoivent leurs revenus en Suisse. Autour de Lyon, Saint-Didier-au-Mont-d'Or et Saint-Cyr-au-Mont-d'Or portent une troisième histoire, celle du développement résidentiel favorisé de l'ouest de l'agglomération.

La carte de 2021 ne prouve pas que cette histoire produit mécaniquement chaque revenu actuel. Elle montre quelque chose de plus simple : certaines géographies sociales vieillissent remarquablement bien.

Les quartiers aux niveaux de vie élevés sont souvent ceux où l'immobilier coûte cher, et le lien est un peu plus net au quartier qu'à la commune, sans être automatique : sur les 12 469 quartiers où le rapprochement avec les ventes de la même année est possible — au moins dix mutations dans le quartier —, niveau de vie et prix du mètre carré voyagent souvent ensemble.

La relation n'est toutefois jamais parfaite. Parmi les 1 246 quartiers du dixième le plus aisé, 732 figurent aussi dans le dixième le plus cher — les autres rappellent qu'une adresse et un niveau de vie ne se confondent pas.

Les ménages aisés font-ils monter les prix ? Les prix sélectionnent-ils ceux qui peuvent rester ? Ou les mêmes qualités urbaines attirent-elles habitants et acheteurs ? Les indicateurs voyagent souvent ensemble ; aucun ne dit lequel tient le volant.